Факторы, которые повышают стоимость строительства дома

Открою много таких строительные секретные карты. Покажу, какие факторы реально влияют на стоимость дома.

Первая группа факторов. Это факторы на которой вы по сути если можете влияет, то очень косвенно. Какие к ним можно отнести. Это, например, цены на материалы и расценки на работы в вашем конкретном регионе. Этими факторами можно управлять. Но как правильно?

Пример: Вы можете закупать часть материалов в низкий сезон. Но всё это косвенно. На какие-то материалы есть скидки в низкий сезон. А на какие-то нет. Цены всё равно растут. В результате таких факторам можно отнести уже купленный участок. Или участок, который много лет уже находится в собственности. Есть на участке грунт, рельеф, коммуникаций и так далее. Кардинально вы все эти фактор можете решать.

Допустим не строить на конкретном участке. Иногда рационально просто продать участок. Купить новый. Или вообще переехать в другой регион. Не из-за участка конечно. По каким-то другим причинам. Переезжает в другой регион, покупаете участок, строите новый дом. Там же соответственно другой климат, другие цены и расценки.

Эти первые факторы, которые мы детально сегодня рассматривать не будем. Потому что здесь очень всё индивидуально. Для каждого из вас есть ещё серия факторов, на которое вы можете влиять на очень сильно.

Форма дома

Влияет на стоимость дома — какая форма у дома. То есть если вы строите дом правильной формы. А по сравнению с домом неправильной формы той же площади. Мы сейчас сравниваем полностью одинаковые комплектации строительства. Неважно какую технологию, неважно какую отделку и так далее.

Вот при одинаковых всех факторах — дом с неправильной формой. То есть он скажем так будет иметь эркера, пристройки, неправильные внутренние углы. То есть, чем больше вот этой ломаности стен, тем больше растёт стоимость дома.

В ломаном формой дома автоматом за собой тянет ломаные крыши усиленный. И от этого усиленный конструктив стропильной системы. Появляются диагональные ноги, появляется много доборных материалов. Много подрезки, много фасадных дополнительных работ и так далее.

Это всё влияет конечно же мы стоимость дома и быть только неправильной формой. Вы можете стоимость увеличить там на 30, 40, 60 процентов. Просто на пустом месте. То есть ваше простое желание сделать форму дома такой ломаной.

Обращайте внимание. Это будет не Ваше желание, а просто фантазия архитектора, к которому вы обратитесь. И он внедряет вам в голову такую форму дома. Как красиво! И на картинке это покажет. Если вы готовы платить за это там условно + 30 + 60% от всей стоимости дома.

В правильной форме дома следующей этажности тоже были детально выпуски. А сейчас просто в очередной раз повторяю, если позволяет участок по размерам. То всегда с точки зрения рационального по деньгам строительства, и не только, стройте одноэтажный дом. Следующий этаж идёт по процентам уже на 20-25 будет дороже.

А двухэтажный дом в той же комплектации с той же отделкой, тем же полезным метражом. Почему? Есть бородатый миф связанный с тем, что фундамент и крыша меньшего двухэтажного дома поэтому дешевле. Но по факту любой вам Строитель, который строит, через которого проходит в бюджеты, строит и проверяет это всё. Делает проверку — он вам спокойно объяснит.

Я рассказывал, откуда берется вот это плюс 20-25%. Бывает больше, меньше уже в зависимости от кровельного материала, фундамента. Но откуда берется дополнительно стоимость? Дороже будут двухэтажные мансардные дома. То есть полноценный 1

Здесь опять-таки мифы о том, что меньше стен и соответственно меньше кладки. И вот якобы получаем экономию. На самом деле качественно построены мансардный этаж будет ещё дороже, чем полноценный дом с двумя полными этажами и холодным чердаком.

А если строить мансардный дом некачественно. Такие люди, которые строят изначально некачественно, они потом вот это вот мнимую экономию догоняют по затратами на ремонт, затратами на отопление и так далее. При этом напоминаю в очередной раз, что мансардой гораздо менее удобно.

Плоские крыши, цокольные этажи

Тоже самое касается всех фантазий относительно плоских крыш, цокольных этажей. Качественно построенный цокольный этаж по всем правилам, цокольного этажа с гидроизоляцией, пароизоляции, теплоизоляции, повышенной вентиляцией, радоновой защитой и так далее обходится ощутимо дороже — чем любой наземный.

Если вы строите, допустим, одноэтажный дом с цокольным этажом. Так дешевле будет построить полноценный двухэтажный дом на капитальном фундаменте. Вам это выйдет дешевле и вам это будет гораздо удобнее, потом эксплуатации в обычной нормальной планировке.

У одноэтажного или двухэтажного дома можно предусмотреть место для топочной, для хранения вещей и так далее. И не нужно для этого городить подземный этаж, который для многих при этом оказывается очень проблемным.

Кого-то подтапливает, где-то сырость, где-то грибок и так далее.

В этом всём есть очень приятный момент. Если вы строите одноэтажный дом правильной формы с правильной крышей, то есть очень прямая закономерность. Стоимость строительства дома растет намного медленнее чем растет площадь дома.

Простой пример для понимания вот данного момента — это то, что допустим одноэтажный дом возьмём 180 квадратных метров полезной площади. Если сравнить его с двумя отдельными одноэтажными домами тоже в правильной формы, в той же комплектации на 2 дельных дома по 90 кв. м. То есть в сумме мы получаем один и тот же метраж.

Но стоимость строительства вот этого 1 дома будет ощутимо дешевле, чем 2 по отдельности. Да я даже сейчас не трогаю момент инженерии. Это только по фундаменту. По крыше, стенам, по отделке, по утеплению и так далее.

А если сравнить дома там 100 квадратных метров и 150 квадратных метров. Ну разница в метраже там на 30%. Четырём до на 30% 150m дом, больше чем 100 метровый дом. Но разница в стоимости будет не 30% а процентов 12 – 15.

То есть площадь дома растет гораздо быстрее, чем растет стоимость дома за каждый последующий квадратный метр.

Не платите за строительство за квадратный метр! Наличие проекта.

Никогда не договаривайтесь с компаниями особенно за стоимость по квадратному метру. Само по себе наличие проекта, как документы для строительства дома. Само по себе наличие проекта это ещё не означает что вы будете экономить.

Потому что бытует такое мнение, проект распространяют там строительной компании.

Объективная зерно правды в этом конечно есть, для правильного планового качественного строительство нужен проект дома. Чтобы вы всё делали по пунктам. Понимали, что где и как могли посчитать, поставить задачу строителям и проконтролировать.

Но, а сама по себе наличие проекта к документации не означает то, что этот проект выполним качественно. Большая часть проектов делается проектировщиками, которые никогда за свою практику вообще не появлялись на строительных участках. Которые не понимают культуру строительства вообще.

Нужно делать скидку на строителей. Нужно где-то делать в ответственных участках перезаклад. Потому, что именно в этих участках, о которых они не знают.  Проектировщики офисные допускают самые частые ошибки. И они влияют на стоимость дома.

Выбор участка

Геология участка показывает вам грунты. Какую геологию делать? Платную или самостоятельно. Почему изначально нужно делать всегда начальную геологию. Ещё до покупки участка в идеале. И вот это позволит вам позже экономить уже на строительстве.

Многие к сожалению частные застройщики покупают участки просто по каким-то там впечатлениям. Или под каким-то массовым влиянием. Там допустим идёт массовая застройка нового коттеджного посёлка. Покупают уже потом.

Покупаем допустим осенью или зимой, когда не замечают многие моменты. А по весне приезжают то там уже все по-другому. Чем хуже, тем сложнее фундамент и дороже. Тогда нужно усиливать. Идеальная участки — это всегда с которой выше дороги, существующий или планируемых, выше соседей, на небольшой возвышенности до для отвода воды. С нормальными грунтами.

То есть у вас нет верховодки. У вас нет грунтовых вод. У вас не бьют родники. Такие участки мне попадались.

Один из участков где мы не смогли строить. Заказчик купил и потом продавал. Не знаю, продал или нет. Мы строили ему именно на новом участке. Потому что участок с шикарным видом на город. Чуть в отдалении от города. Шикарный вид на город, панорамный участок.

Но это небольшая гора, склон и возвышенности с небольшим снижением вниз. Должен был строится Дом проектировщики уже там что-то проектировали. Но когда взял проект. Оказался без геологии.

Проектировщики тоже молодцы взяли на таком сложном рельефном участке. Это есть сама по себе уже наличие склона говорит о том, что нужно делать платную геологию. Проектировщик обязан было делала полноценный проект.

Делай пожалуйста геологию. Изначально они делали архитектуру. Потом уже я. Думаю они рассчитывали на то, что заказчик сделал геологию. Они за проектируют фундамент.

Мы познакомились с будущим заказчиком приехали на участок. Я ему сказал, что нужно делать на таком участке в первую очередь геологию. Он сделал и там обнаружились родники. Обнаружились оползневые грунты.

То есть строить фундамент на том участке означало бы ну просто там вложить колоссальную сумму денег. Вообще баснословную. Это вообще делать не нужно. Поэтому вот такие моменты пожалуйста учитывайте.

Рельеф

Это наоборот участки, которые ниже дороги. Ниже соседей. Особенно когда соседи уже построились. И участок в низине. Это очень частая картина. Вы должны понимать, что заниженный сейчас так это проблемы с канализацией. С отводом воды, с подмыванием фундамента. Даже с растительностью. С водоотводом в ливнёвки. Очень много моментов, которые нужно учитывать.

Момент выбора участка влияет на стоимость строительства. Будут более дорогой фундамент. Но очень важно понимать, что фундамент будете подниматься.

Вам придётся поднимать участок. Иногда поднятие вертикальных отметок участка даже черновым грунтом (не черноземом, продажа чернозема тут) означает где-то + 3000 + 4000 долларов. На участок ценой в 10 12 тыс долларов – 3000 — 4000 долларов это уже очень ощутимая сумма денег. Которую можно сэкономить просто тем, что вы выберете изначально правильный участок. У которого высотные отметки будут выгодными для вас.

Коммуникации

На коммуникации вы не влияете ни как. Если вы выбираете правильно участок до строительства. Выполняют начальную полную оценку этого участка, который имеет доступ к централизованным коммуникациям. Потому что делать индивидуальное коммуникации, индивидуально отапливаться индивидуально, свет, силовые сети — это очень такие затратные мероприятия.

Цены на системы индивидуального инженерного обеспечения в наших постсоветских странах к сожалению, это все тема ещё находится в очень начальном состоянии. Когда такие системы никогда не окупаются. Могут быть использованы только для того, чтобы вот решать такие ситуации. Ну или если есть избыток денег и хочется поиграться.

Если разобрать дом на составляющие части, то можно выделить несколько таких частей — которые всегда наиболее трудо и материалоемкие. Соответственно их стоимость всегда больше всего.

Во-первых, это фундамент и крыша. Это те части дома, в которых проще всего прячется строителями прибыль. В первую очередь это касается строительной компании, которые работают по сметам. И в смете очень легко спрятать сверхприбыль. По сути за воздух. Именно в этих этапах в фундаменте и в крышу дома.

Также очень тянет по стоимости это фасадная отделка. здесь сотни по сути вариантов. Вариантов много по декоративной отделке. А вот по формату самих систем десятки вариантов. И чем больше короб, чем больше вензелей на фасадах — тем больше денег нужно. Потому что всё декоративное на фасаде идёт всегда поштучно. В то время, когда просто выполнение фасада идёт метражом.

Также очень тянет по стоимости это инженерная наполняющая дома. Здесь надо отметить то, что сама по себе инженерия так дорогая в сумме всего строительство.

Но частыми ошибками и на которой мне хотелось бы чтобы вы обращали внимание-  будет, например, это избыточная по силовым сетям. Это избыточное, например, количество точек выключателей. Соответственно тянет всё это проводку, гофру. Тянет более серьёзное щитки, наполнение и так далее.

Часто выбирают по отоплению неправильный тип котла выбирают. Нет такого понимания, что более дорогой котел и правильный котел, формат котла, формат системы отопления подбирается под конкретный дом и под его теплопотери.

Всегда смотрите на то сколько, насколько ваш дом теплоизолированном. Как и откуда вы получаете тепло. Как вы можете управлять этим теплом. Комбинировать системы отопления. И так далее.

Тоже самое можно сказать о выборе тепловых насосов. В большинстве никогда не окупаются. Имеют гораздо ниже КПД, чем заявлено производителями. Тоже самое касается система рекуперации, которую навязывают даже туда где она на по сути не нужна. А стоимость дома повлияет кто вам строит.

Кто будет строить?

Семейный подряд

Есть несколько форматов. Это семейный подряд. Вы строите сами, привлекаете своих друзей и знакомых, кума, брата. В этот формат входит и привлечение там разных специалистов. Особенно по инженерии. Может быть какой-то приходит помогать постоянно или точечно.

Бригада

Следующий формат — это бригада плюс прораб. Или вы за прораба здесь уже как-нибудь организовывать это всё.

Строительная компания

Третий формат — это работа со строительной компанией. Всегда будет в названном порядке и будет идти аранжировка по возрастанию стоимости. Не нужно верить в сказки о том, что строительство силами строительной компании означает там удешевление. Что строительная компания будет заботиться о вашем бюджете и соответственно она будет видеть качество. Не будет перерасхода материалов и так далее.

Перерасхода материалов при наличии минимально рационального объема проектной документации не будет. Не с бригадой, не со строительной компанией. Но вы должны понимать, перерасхода материалов при наличии минимального объема проектной документации не будет. Ни при семейном подряде.

Но вы должны понимать, что строительная компания должна кормить офис штатных сотрудников. Должна кормить аппетиты директора компании, возможно инвесторов и так далее. Да я много работал со строительными компаниями на подряде, знаю вот эту всю кухню.

Вы все должны, во-первых, понимать, что 99% строительных компаний не имеют бригад в своем штате. Это просто такие плакаты. Есть офис с названием, с печатями, с бухгалтером и директором. Но за ними ничего по сути не стоит.

Многие компании не имеют даже материальной базы. И при наличии заказа через интернет находится бригады. Таким образом выстраивается работа с многими компаниями. Не кажется они с такими шарашкина контора?

Отдаются подрядные работы. Бригада с этой компанией подписывает договор. Тему которого мне не разглашают. Компания даёт полностью мне дом на строительство. Я строю со своими расценками зарабатывать. Я и мои бригады и при этом ещё зарабатывает. Ощутимым образом компании сама компания.

Подаются акты, которые всегда гораздо больше, чем тебе которые подписывают бригады с компанией. Потом акты, которые подписывает компании с заказчиком. Они еще больше. Значит активирующая кто строит и как строит.

Можно разглагольствовать о том, что нужно следить за качеством. Чтобы не воровали. Что нужно сохранность участка физическая. В том числе обязательно забор черновой. Чтобы не тянули с участка на соседний участок. Чтобы строитель не пили по вечерам. 1000 моментов на которой нужно обращать внимание.

Поэтому ты здесь вы сами думаю разберетесь.

Факторы на которые вы можете влиять. На проект дома, на его качество. На то, как вы строите дом. Чьими силами и в каком качестве. Насколько вы вовлечены в строительство и осознанно подошли. Вы не должны строить на доверии. Вы должны строить осознанно. Что, как и для чего вы строите.

И соответственно проверять все этапы работ. И очень важно иметь четкие проект, который Вы проверите. И где не будет излишеств. Которые тянут качество дома в низ, при этом цену строительства повышают.

Самые подлые факторы, которые влияют на стоимость строительства

Коварная группа факторов, которые влияют при этом.

Подлыми они являются потому что они на самом деле не влияют непосредственно на стоимость строительства дома. Но при этом эти факторы всегда используются теми, кто хочет манипулировать будущими заказчиками строительства или будущими заказчиками на покупку стройматериалов.

Среди таких подлых надуманных факторов в первую очередь хотел бы выделить такой момент, как выбор материала стен. Материал стен по сути, как таковой не влияет на стоимость строительства дома. При выборе материала стен посмотрите на его качество. На характеристики кирпича. На его доступность, на его комбинацию с другими материалами стен, которые вы планируете использовать для своего дома.

При строительстве дома, что должно быть у вас на уме? Это качество. Как раз Вас частенько могут уводить в сторону от качества, внушаю вам что и так сойдет. Лишь бы вы купили какой-то материал. После покупки материалов вы никому, к сожалению, нужны не будете. Поэтому всегда думайте кто, что, зачем, как вам рекомендует.

Тоже самое касается вопроса утепление. Вопрос утепление не влияет на стоимость строительства дома в рамках фасадной отделки. В целом утепление допустим берём дома 150 квадратных метров. Само по себе утепление как таковое потянет там полторы — 2000 доллоров. Но это уже в первые годы эксплуатации дома окупится заниженными счетами на отопление.

Это не самое главное. Самое главное это тепловой комфорт вашей семьи. Это сохранность стеновых конструкций дома. Это более здоровый воздух дома. Это отсутствие проблем с намокающими откосами, углами, с промерзания и так далее. Это большая сохранность фасадной отделки. Вот эта экономия очень дорого людям. Потому что они в свое время поверили.

Ещё один момент это из надуманных факторов — это фундамент. Смотри фундамент был во второй группе факторов, фундамент называют и сейчас. Потому, что многие к сожалению, рекомендуют часто не те фундаменты, которые нужны. это как правило не строители, это как правило менеджер по продажам. Которое толкают какие-то системы фундамента.

Например, строительство каменных, кирпичных домов на винтовых металлических сваях. Такое безрассудство крайняя жесть. Строят кирпичные дома, блочные дома. Не понимаю, о чём думают люди.

Это нет та экономия, на которую нужно опираться. Не один расчёт не подтвердил, что винтовая свая понесёт каменный дом. На винтовых сваях многие экономит на качестве. Здесь хотелось бы сразу обозначить момент экономии на качестве. Это безрассудная глупость, это не экономия.

Многие в эту ловушку попадаться осознанно или бессознательно. Удешевляет всё и в результате вроде как ценник дома будет ниже. 0 качество будет гораздо ниже. Тоже нужно понимать, что чудес не бывает.

Если вы хотите строить качественно быстро. Тте кто только вникает в тему, прислушивались задумались и в следующий раз, когда им рекомендуют строить из кирпича, щебня, гарнитного отсева, керамзита — использовать низкокачественные решение по фундаментам.

Низкое качество решения по стенам чтобы они задавали вопрос. Такие решения как правило распространяются строительными компаниями. Ведь продавцы щебня продают только щебень. Щебень плюс минус весь одинаковый. Чего не скажешь о качестве цемента. Гранитный отсев высокого качества в Харькове в этой компании http://stroirs.com.ua/granotsev/

И такие советы являются очень надуманными факторами. Основной миф, что вы строите со строительной компанией и построите дешевле. Со строительной компанией вы никогда не будете строить дешевле.

Я не говорю, что строительная компания — это всегда плохо. Или, что строить силами строительной компании не нужно. Строительная компания — это очень хорошо, когда есть возможность формализации отношений, гарантия.

Будучи с большим опытом в строительной сфере могу сказать, что ни одна строительная компания не несет ответственности за построенный дом. Начинаются качели между качеством проекта и самой строительной компанией.

Миф о проектах.

Еще один миф, что вам нужен самый полный и детальный проект огромно толщины. Такие толстенный проекты стоят в среднем 40 долларов на кв.м. Для дома в 150 кв.м. это уже 6-7 тыс долларов. Сейчас уже не много дешевле в связи с курсом доллара. А 150 кв.м. это не самый большой дом. И при этом вас толкают чтобы вы заплатили 5,6,7 тыс долларов. Только для того, чтобы вам все детально расписали.

Качество таких проектов от толщины листов не зависит. Это может быть полностью не качественный проект. А на строительном участке из этого талмута вам и вашим строителям понадобиться только процентов 15. Не больше. Остальное вы просто выбросите на распалку камина.

Почему вам рекомендуют этот талмут. Просто потому, что проектная компания или строительное бюро таким образом зарабатывает. В том талмуде только какая-то малая доля будет индивидуальным решениями, всё остальное будет ссылками на строительном правила, дбн  и типовые узлы.

Проект, в котором узлы не соответствует самому проекта. Взятый вообще с другого проекта или интернета. Часто опять-таки обратная картина, когда вам продают вроде небольшой проект. Но опять-таки его фактическое наполнение информацией мало. Это всё 3D визуализации с разных сторон.

Вам как заказчику нужен проект дома, который насыщен именно теми решениями которая 100% Вы будете использовать.

Я хотел бы сделать короткий вывод. Не переставайте верить кому-либо. Думаете всегда своей головой. Чудес не бывает. В строительстве чёткий расчёт, план выполнения и приемка работ. У вас своя голова на плечах, своя семья, свой участок и свой дом. Поэтому в этом всё объединяет слова свои.

В то время, когда у строителей, у производителей, у проектировщиков, у блогеров, у меня в том числе свои интересы. У каждого они свои. Каждый преследует какие-то цели. У кого-то они открыты, у кого-то они скрыты. У кого-то они нацелены на одну, у кого-то на другое.

Желаю всем удачи!